Exploiter une terre, transmettre un domaine viticole ou acquérir des vignes en Bourgogne ne relèvent jamais d’une simple opération immobilière. Statut du fermage, contrôle des structures, droit de préemption de la SAFER, fiscalité de l’alcool, portage foncier : chaque étape est encadrée par des règles propres au monde agricole et viticole, où une erreur de qualification peut bloquer une vente ou fragiliser une exploitation pour des années. Le cabinet ELERE & Associés, au Barreau de Lyon, accompagne exploitants, propriétaires fonciers, vignerons et investisseurs en Auvergne-Rhône-Alpes, ainsi qu’en Bourgogne et dans le Beaujolais pour les dossiers viticoles.
Ce que le cabinet fait pour vous
Notre intervention couvre le cycle complet de l’exploitation agricole et viticole : la rédaction et la sécurisation des baux ruraux, la structuration juridique de l’activité, l’organisation du foncier, l’achat ou la vente d’un domaine viticole et la gestion des relations avec la SAFER. Nous travaillons aussi bien en conseil, pour bâtir un montage solide en amont, qu’en contentieux lorsqu’un litige naît avec un fermier, un coïndivisaire, un voisin exploitant ou l’administration. L’objectif reste constant : sécuriser le projet du client et préserver la valeur de son patrimoine foncier.
Bail rural et statut du fermage
Le bail rural est soumis au statut du fermage, un régime largement d’ordre public qui protège fortement le preneur : durée minimale, droit au renouvellement, droit de préemption du fermier en place, encadrement du loyer. Nous rédigeons ces baux pour qu’ils soient à la fois valables et adaptés à la réalité de l’exploitation, et nous intervenons sur les points sensibles : congé délivré au fermier, reprise pour exploitation personnelle, contestation du fermage, cession ou résiliation. En cas de désaccord, le contentieux relève du tribunal paritaire des baux ruraux, devant lequel nous assistons bailleurs comme preneurs.
Structurer l’exploitation : SCEA, GFA et transmission
Organiser une exploitation suppose de choisir le bon outil. La SCEA (société civile d’exploitation agricole) permet d’exploiter en société et d’associer plusieurs intervenants, tandis que le GFA (groupement foncier agricole) sert avant tout à porter et conserver le foncier, à le mettre à bail et à préparer une transmission progressive entre générations. Ces structures se combinent souvent : une société exploite, un groupement détient les terres. Nous construisons ces montages en cohérence avec votre situation familiale et fiscale, en lien avec nos compétences en droit des sociétés et en droit fiscal et du patrimoine, afin d’anticiper la cession ou la succession plutôt que de la subir.
Acquérir ou céder un domaine viticole
L’achat ou la vente d’un domaine viticole mobilise des questions juridiques que ne connaît pas une transaction immobilière classique : sort des baux en cours, état du vignoble et des plantations, reprise des stocks et des avances aux cultures, transfert des autorisations de plantation, situation des appellations. Nous menons l’audit foncier et juridique, négocions les garanties adaptées, structurons l’opération et sécurisons l’acte jusqu’à la signature. Lorsque l’acquisition s’accompagne d’une reprise de société d’exploitation, le dossier rejoint nos travaux de cessions et acquisitions, avec un soin particulier porté à la garantie d’actif et de passif.
Droit de préemption de la SAFER et contrôle des structures
Presque toute vente de foncier agricole ou viticole est notifiée à la SAFER, qui dispose d’un droit de préemption lui permettant de se substituer à l’acquéreur, parfois en révisant le prix. À cela s’ajoute le contrôle des structures, qui peut soumettre l’installation ou l’agrandissement d’une exploitation à autorisation. Ces mécanismes, mal anticipés, retardent ou font échouer un projet. Nous vous conseillons en amont pour réduire le risque de préemption, construire un dossier solide et, le cas échéant, contester une décision de la SAFER ou de l’administration devant le juge compétent.
Fiscalité de l’alcool et exploitation au quotidien
Les producteurs, vignerons et négociants en vins et spiritueux sont soumis au régime des droits d’accise sur l’alcool et à des obligations déclaratives spécifiques (circulation des produits, statut d’entrepositaire). Nous accompagnons nos clients sur ces problématiques comme sur les questions courantes de l’exploitation : relations contractuelles avec les coopératives et le négoce, servitudes et conflits de voisinage agricole, indivision familiale sur des terres. Une difficulté qui dégénère en litige est traitée dans la continuité, en lien avec notre pratique du contentieux commercial.
Conseil structuré en amont et défense ferme en cas de litige : c’est cette double approche que le cabinet met au service de votre foncier agricole et de votre domaine viticole. Contactez le cabinet.
Questions fréquentes
Mon fermier dispose-t-il vraiment d'une priorité pour acheter mes terres ?
Oui. Le statut du fermage accorde au preneur en place un droit de préemption lorsque le propriétaire vend les terres louées, sous conditions (notamment une durée d'exploitation suffisante). Avant toute vente, il est prudent de vérifier la situation du bail et l'ordre des priorités, car le droit de la SAFER peut aussi entrer en jeu. Un examen au cas par cas permet d'éviter une vente fragilisée.
La SAFER peut-elle s'opposer à la vente de mon domaine viticole ?
La SAFER ne s'« oppose » pas à proprement parler, mais elle peut exercer son droit de préemption et se porter acquéreur à la place de l'acheteur prévu, parfois en demandant une révision du prix. Toutes les ventes ne sont pas préemptables et des exonérations existent. Anticiper la notification et préparer le dossier réduit nettement ce risque ; une préemption peut, dans certains cas, être contestée.
SCEA ou GFA : quelle structure pour transmettre une exploitation ?
Les deux répondent à des besoins différents. La SCEA sert à exploiter en société et à associer plusieurs personnes à l'activité, tandis que le GFA est conçu pour détenir et porter le foncier, le mettre à bail et organiser une transmission par parts. Elles sont souvent utilisées ensemble. Le choix dépend de votre situation familiale, patrimoniale et fiscale, qu'il vaut mieux analyser avant de constituer la structure.
Quelles précautions juridiques avant d'acheter des vignes en Bourgogne ou dans le Beaujolais ?
Au-delà du prix, il faut examiner les baux en cours, l'état des plantations et des autorisations de plantation, la reprise des stocks et des avances aux cultures, les appellations et la situation au regard de la SAFER. Un audit foncier et juridique préalable, puis des garanties adaptées dans l'acte, permettent de sécuriser l'acquisition. Le cabinet peut conduire cet examen et accompagner la négociation.