Le renouvellement du bail commercial est un moment sensible pour le bailleur comme pour le preneur, car il détermine le loyer pour les neuf années à venir.
Le principe : le plafonnement
En principe, la variation du loyer du bail renouvelé est plafonnée : elle ne peut excéder la variation d’un indice de référence (ILC ou ILAT) depuis la fixation du loyer initial. Cette règle protège le locataire contre des hausses brutales.
Les exceptions : le déplafonnement
Plusieurs situations permettent au bailleur de demander un déplafonnement, c’est-à-dire la fixation du loyer à la valeur locative réelle :
- une modification notable des caractéristiques du local ou des facteurs locaux de commercialité ;
- une durée du bail supérieure à neuf ans ;
- pour certains locaux (monovalents, bureaux), un régime spécifique.
L’enjeu de la valeur locative
En cas de déplafonnement, le débat se déplace sur la valeur locative, appréciée selon plusieurs critères (surface, situation, état, clauses du bail). C’est un terrain technique où l’assistance d’un avocat et, souvent, d’un expert, est déterminante.
Anticiper plutôt que subir
Bailleur ou preneur, mieux vaut anticiper le renouvellement plusieurs mois à l’avance pour préparer sa stratégie, qu’il s’agisse de négocier ou de saisir le juge des loyers commerciaux.
Une échéance de renouvellement approche ? Parlons-en.